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被执行人已出售但未过户的房产,法院怎么处理

添加时间:2017年4月16日   来源: 昆明房产与建筑工程律师  Tags: 被执行人已出售但未过户的房产,法院怎么处理   http://www.kmfchjzls.com/

被执行人已出售但未过户的房产法院怎么处理

被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。

一、简要案情

原告:前进建筑工程有限公司(以下简称前进公司)。

被告:刘某某、方某某、吴某某。

被告刘某某、方某某原系夫妻关系,2007年11月协议离婚。因征地拆迁,2010年10月刘某某、方某某取得一套安置房(以下简称争议房屋)。2010年10月14日,刘某某、方某某共同与被告吴某某签订协议书,约定:将争议房屋出售给吴某某,面积85.18平方米,售价26万元;在吴某某首付6万元后,由方某某出具书面权利放弃书,承诺该房产登记在被告刘某某一人名下;被告刘某某、被告方某某接房后在半月内将该房屋交吴某某使用,同时吴某某支付房款10万元;被告刘某某在取得该房产权证后,将其交与吴某某收存,并保证在5年左右时间内将该房产权过户到吴某某名下,同时由吴某某支付房屋尾款10万元。

合同签订当日,方某某出具收条一张,载明:今收到吴某某购房款陆万元整(用于接房)。2010年10月30日,方某某再次出具收条一张,载明:今收到吴某某房款人民币壹拾万元整(房已交吴某某入住)。2011年8月22日,出具收条一张,载明:今收到吴某某购房款壹拾万元整。

另查明,2007年11月13日,被告刘某某与原告前进公司建设工程施工合同纠纷案,经二审法院二审审理终结,确认被告刘某某应支付前进公司垫付款163461.6元。2011年11月23日,前进公司因被告刘某某未履行生效判决书申请恢复执行,一审法院将被告刘某某名下的争议房屋予以查封、冻结。2012年3月22日,吴某某在得知该房屋被查封后,诉至一审法院,要求确认房屋买卖协议有效并拥有所有权。2012年5月16日,一审法院作出判决,确认吴某某与刘某某、方某某签订的争议房屋买卖协议书有效。

由于吴某某以案外人身份对查封争议房屋提出执行异议,并举示物管费收据等,要求中止执行,一审法院于2013年8月19日作出执行裁定书,裁定中止对争议房屋的执行。原告前进公司不服该执行裁定书,于2013年9月26日提出执行异议之诉,要求许可执行该争议房屋。

二、裁判要旨

一审法院经审理认为:本案吴某某与刘某某、方某某2010年10月14日签订房屋买卖协议书后,吴某某已经支付了全部房屋价款,刘某某、方某某收到房款后,亦将争议房屋交付给吴某某占有、使用;三被告之间的房屋交易行为发生在原告前进公司申请执行被告刘某某债务、查封冻结争议房屋之前;三被告之间的房屋交易行为经审理后已判决确认合法有效。因被告吴某某购买的房屋属于住宅而非商业性质的商铺,故其生存权、居住权比原告前进公司的债权更应受到法律保护;被告刘某某、方某某将出售房屋交付被告吴某某后虽未办理产权转移登记,但不影响被告吴某某要求被告刘某某、方某某继续履行合同,办理房屋转移登记的权利。

2014年5月20日,一审法院作出判决,驳回原告的诉讼请求。

原告不服一审判决,向二审法院提起上诉,认为2010年、2011年房屋的物管费是方某某缴纳,一审法院认定吴某某2010年10月30日入住争议房屋并付清房款,属认定事实错误,要求改判对执行标的争议房屋许可执行。

二审法院认为:最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查封规定》)第17条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中,在前进公司申请查封、冻结争议房屋之前,吴某某是否已经占有、使用争议房屋,除了刘某某和方某某的口头陈述之外,吴某某亦未举示其他证据予以佐证。结合吴某某在一审中分别举示的物管费收据来看,现有证据只能证明吴某某2013年3月19日起实际占用、使用争议房屋,不足以证明在前进公司申请查封、登记争议房屋之前,吴某某即已占用、使用该房屋。吴某某从刘某某处收存了争议房屋的产权证以后,未及时到相关房管部门办理过户手续,现有证据不能证实是受到其他客观条件的限制或影响,即不能证实吴某某对未办理过户手续并无过错。

因此,二审法院法院于2014年9月4日判决:撤销一审判决;许可前进公司申请的对争议房屋的执行。

三、法官评析

对被执行人已出售给第三人的未过户房屋能否执行,本案一、二审之所以产生截然不同的裁判结果,关键在于人民法院对第三人案款支付、占有情况、未办理过户手续有无过错等事实的界定上,也即对《查封规定》第17条的理解与适用不同。该条分为前后两个层次,前一层规定可以查封、扣押、冻结的情形,后一层则明确不得查封、扣押、冻结的条件。对已出售给第三人的未过户房屋不得查封的条件有四:1.第三人已经支付全部价款;2.第三人已占有该不动产;3.未办理产权过户登记;4.第三人对未办理产权过户登记无过错。满足上述四个条件,人民法院则不能对争议不动产进行查封、扣押、冻结,反之,有任意一个以上条件未满足,则人民法院可以查封、扣押、冻结。

司法实践中,此类执行案件涉及标的额大,多数情况下被执行人另无财产可供执行,卖房款也因转移而执行困难;另一方面,如果第三人支付了全部价款,合同项下不动产因出售人的其他债务被查封执行,买受人利益将无法得到保障,对买受人也不公平。此外,被执行人与案外人串通,以倒签合同、倒签收据等方式制造虚假证据和事实,利用《查封规定》第17条规定,将被查封的房屋、土地所有权等不动产转移藏匿,逃避执行的现象并不鲜见,因而在适用《查封规定》第17条时,要正确理解本规定与物权法不动产物权登记生效原则的关系,准确把握本规定的适用范围,对价款支付、占有情况、第三人对未办理产权过户有无过错的证据进行综合审查,确认是否形成完成的证据链条,预防滥用本规定逃避执行,维护当事人的合法利益。

一、《查封规定》第17条与物权法第九条的关系

2004年出台《查封规定》之前,执行中被执行人将房屋、车辆出售并交付第三人,甚至第三人又转卖给他人,但过户登记手续却一直没有办理,依然登记在被执行人名下,上述财产能否执行,不同法院有不同的认识,甚至同一法院前后做法也不一致,因而造成执行中的混乱。实际上,争议的焦点在于对物之登记是否属所有权移转的要件。物权法实施前,我国民法通则等法律虽未对不动产物权登记生效原则进行明确规定,一般认为民事活动中基本上是以登记作为认定所有权的标准,未办理过户登记手续的,所有权尚未转移,但在案件执行中,在第三人无过错的情况下,如对该类争议标的不加以区别,一律执行明显有失公平。《查封规定》17条的合理之处,在于前后两个部分区分规定,能否执行的主要差别就在于第三人有无过错。引入过错原则,在实质上突破登记生效原则,对无过错第三人债权赋予物权性质予以优先保护,即只要满足《查封规定》第17条设置的条件,即使交易的不动产没有登记过户,也不得对登记在被执行人名下的该不动产采取执行措施。有观点认为,尚未办理过户登记时买方对房屋的权利尚不是物权,但其请求权的受保护程度,根据支付价款的多少和是否实际占有、是否有请求过户的行为而不同,占有的时间越长、付款越多、已经请求过户,其权利应越接近于物权。[1]笔者对此予以赞同。

物权法于2007年10月1日起施行,第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”该条规定系对不动产物权登记生效原则的确认,依此规定,双方签订不动产买卖协议,虽买方支付了对价,如未进行产权转移登记,产权仍应属原所有权人所有,即未经登记不发生物权变动的效果。

物权法施行后,登记生效原则有了明确法律规定,因而对《查封规定》第17条是否与物权法产生冲突见仁见智。笔者认为,尽管物权法2007年才开始施行,晚于《查封规定》的出台,但不动产登记生效原则在我国一直存在,物权法只是加以确认。《查封规定》第17条本身就是基于不动产登记生效原则从平衡利益的角度作出的变通性规定。因此,应将其理解为物权法第九条但书的“法律另有规定的除外”情形,系对不动产登记生效原则的例外规定,二者之间并不矛盾,还有助于交易的安全。

二、支付全部价款的理解

价款是否支付是判断合同真实性的重要依据,而合同的真实存在又是适用《查封规定》第17条的前提。不动产交易的金额一般较大,不能仅凭收条及当事人陈述即确认付款的事实,需结合付款方式、资金流向、支付能力、交易习惯等因素综合认定,尤其对于现金交易,更应详细了解当事人收入状况、被执行人与第三人之间的人身关系等情况,排除合理怀疑,避免被执行人与第三人串通虚构合同,逃避执行。

关于如何理解全部价款,有两种不同意见。一种意见认为是指整个交易中买受人所应当支付的全部对价即财产总价,另一种意见认为对第三人是否支付全部价款的认定不宜机械理解为涉案财产的总价,而应当结合第三人法定或约定的义务,只要没有违背上述义务,即使其支付的确系财产总价而言的部分价款,也宜认定第三人在特定的时间点支付了应当支付的全部价款。笔者认为,物权法第九条已规定不动产物权登记方生效,虽该条亦明确法律另有规定除外,但对《查封规定》第17条进行扩大解释与适用无疑将对不动产登记生效原则造成冲击,且《查封规定》第17条分为前后两个层次,对付款情况已做区分,因此对全部价款应做严格解释,控制适用范围。

本案中,房屋买卖合同涉及总金额达26万元,吴某某仅举示收条主张已支付争议房屋的全部价款,而无银行支付凭证、资金来源等证据加以佐证,与个人收入情况和日常生活的大额交易习惯不符,是否已付清全部价款明显存疑。

三、对实际占有的理解

笔者认为,从被执行人将标的物移交第三人起,第三人即实现对物的占有,无论是直接占有还是间接占有,只要第三人能实现对物的有效控制,并能根据自主意识进行支配,即应认定占有事实的成立。出租经营、储备升值等行为有利于物的经济价值的实现,当然属于占有人对物进行控制、使用的体现,因使用而产生的权益和基于买卖合同主张标的物权利并无冲突。第三人实现对标的物的合法占有应在法院查封之前,查封之后才实现对标的物的占有,不影响法院查封、扣押、冻结。

本案中,一审法院于2011年11月29日查封争议房屋,吴某某举示其与他人签订的住房租赁合同,该租赁合同签订时间为2013年3月29日,同时吴某某在一审中举示的物管费收据亦只能证明其于2013年3月19日起缴纳物管费,这两个时间均晚于法院查封时间。在查封之前吴某某是否占有、适用争议房屋,除刘某某、方某某口头陈述之外,无其他证据佐证,且方某某举示的物管费收据证实在2013年3月19日前的物管费系方某某缴纳,二审法院认定吴某某系在法院查封后才实际占有房屋是合理的。

四、对第三人有无过错的理解

第三人是否支付价款、实际占有不动产及是否办理产权过户登记手续均可以通过第三人提供的证据直接进行判断,但判断第三人是否存在过错并无明确依据,《查封规定》也未就第三人在何种情况下存在过错行为加以详细规定。结合《查封规定》第17条规定内容及合同违约责任追究理解,应包含两个方面:一是非基于第三人原因导致产权过户登记未能办理,二是第三人未怠于行使其权利。

出卖人不作为、标的物瑕疵、登记部门原因等多种因素均可能导致产权过户登记未能办理,但无论基于何种理由,该理由均不得归咎于作为买受人的第三人。此种情况下,系由第三人之外的因素导致产权登记未过户,则第三人无过错。在法律明确规定登记方能生效的情况下,权利人应当积极行使其权利,在合理的期限内采取合理的方式确保合同得到履行。出卖人未履行协助办理过户登记的手续时,作为买受人的第三人应通过催告、诉讼等方式,促使标的物之权利尽快变更和确定。




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