开发商逾期交房或办证该如何维权？

添加时间：2015年5月9日   来源: 昆明房产与建筑工程律师     http://www.kmfchjzls.com/

典型案例 1：
    2006年12月，王小姐在大连甘井子某小区购买一套商品房，合同约定产权归开发商办理。2009年年初，王小姐打算将房屋出售，却发现产权证书无法办理，多次催促开发商未果的情况下，王小姐来到大连房地产交易市场询问，得到的答复是由于该楼盘没有工程竣工验收报告，所以无法给业主办理产权。
    典型案例2：本市李先生和樊女士恋爱已三年，万事俱备只差住房。 2008年3月5日签订了购房合同，约定最后一笔房款于当年6月15日交齐，7月31日交付钥匙，产权证由开发商办理。等到二人挨到交房日期届满时，此楼没能如期完工。原定的“十一”结婚成为泡影，好不容易熬到10月末才交了房钥匙，但又因综合验收不合格，到年末也没能办理房产证，更可惜的是，合同对产权证交付没有约定期限和违约责任。
    争议焦点
    针对此类开发商逾期交房、办证的行为，应该负怎样的责任？辽宁国宸律师事务所专业律师侯建文认为：在商品房交易过程中，逾期交房和逾期办理产权证的纠纷屡见不鲜。由于违约责任有约定的，有法定的，也有交叉的，适用起来则较为复杂。不过此类纠纷的主要焦点有三：一是违约应当承担什么责任？二是违约损失与违约金的关系。三是有多项违约行为，能否分项追究违约者的责任。
    律师分析
    东方律师热线专业律师表示，按照《中华人民共和国民法通则》第112条第二款规定“当事人可以在合同中约定，一方违反合同时向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法”。依据上述规定，违约行为的责任形式有两种：一是赔偿损失，二是支付违约金。另据《中华人民共和国合同法》第94条第4项的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：即：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；”这说明守约方除了主张赔偿损失和支付违约金外，还可以要求解除合同。
    违约的责任后果为：赔偿损失、支付违约金、解除合同三种；三者之间的关系是赔偿损失或者支付违约金不影响要求继续履行合同或解除合同，也就是说，守约方在得到赔偿或给付违约金之后，有权利要求继续履行合同或解除合同。至于三种违约责任能否同时主张，应因案而异。如本案李先生和樊女士由于没有约定违约金，只能要求赔偿或解除合同。开发商逾期交房赔偿损失的计算方法为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第17条3款规定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付适用期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。
    本案由于未约定产权证的办理期限，怎样确认违约呢？依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第18条规定精神，预售商品房从房屋交付之日起，现售商品房从合同生效之日起90日内办理产权手续，超出90日即是违约。按照上述解释的第19条规定产权登记“办理期限届满后一年，由于出卖人的原因，致使买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。所以，王小姐以及李先生和樊女士可以按上述规定要求赔偿损失或解除合同。赔偿损失可按房款总额的逾期贷款利率计算。
    律师提醒
    在商品房买卖过程中为防止开发商违约，律师提醒购房者要从以下三个方面注意防范：一是要遴选开发商。一定要选择那些实力强，信誉好，资质高的开发商，从而降低纠纷风险。二是违约条款要细而全。凡属买方权利的条款，必加违约责任，违约金由于目前法律尚无明确规定，可根据预料损失标准略高规定，如因违约金约定过低而请求法院调整则比较困难。三是一旦发生纠纷，要谨慎选择诉请。特别是在违约与损害赔偿竞合的情况下，要仔细斟酌选择哪一项请求对自己更为有利，最好请专业律师指点迷津。