《划拨土地转让合同》变身为补偿性质的合同

添加时间：2017年11月4日   来源: 昆明房产与建筑工程律师     http://www.kmfchjzls.com/

问：
您好！我们公司是一家老国有企业，效益不佳，所有土地均为划拨用地。2003年12月我们企业与某房地产开发公司签订《土地转让合同》，合同约定将我企业的土地转让给某房地产公司，某房地产公司支付我企业一定的转让费。之后，我们协助该房地产开发公司向市国土局申请受让土地，做出了大量的工作，最终该房地产开发公司与市国土局签订了土地使用权出让合同，并向国土局缴纳了出让金及相关费用。现，我们企业按照《土地转让合同》的约定要求该房地产开发公司支付转让费，却遭到拒绝，该公司负责人称，我们企业无权转让划拨土地，签订的《土地转让合同》属于无效合同，房地产开发公司已经和国土局签订了《土地出让合同》支付了出让金，取得了土地，房地产开发公司无需按照无效的《土地转让合同》支付价款。请问，这种情况下，我们双方签订的《土地转让合同》是否无效，合同约定的转让费我们能否要的回来？

答：
一、《土地转让合同》经有权机关追认为有效合同。
首先，贵司与房地产开发公司签订的《土地转让合同》转让的标的是划拨土地使用权。划拨土地属于国家所有，国家无偿拨付给贵司使用，贵司不支付任何取得土地使用权的价款或者只是付出了土地拆迁、安置费用就获得土地使用权，因此贵司享有的只是该土地的使用权，而不享有处分权。根据《城镇国有土地使用权出让和转让条例》第45条的规定，划拨土地使用权经过有关政府土地管理部门批准，并办理土地使用权出让手续，交付土地使用出让金后，可以转让。本案中，国土局在你们签订合同之后，同意出让该土地，并办理了土地使用权出让手续，因此，《土地转让合同》经过有权机关的追认成为有效合同。
二、《土地转让合同》将按照补偿性质的合同处理。
由于土地使用权出让合同是由政府主管部门与某房地产开发公司签订的，随着原有划拨土地使用权的消灭和新的出让土地使用权的取得，贵公司与某房地产开发公司之间合同的性质就发生了变化，事实上产生了政府与贵公司、房地产开发公司三者之间的关系，政府将划拨土地使用权从贵公司手中收回，再出让给房地产开发公司。贵公司同意政府收回划拨用地的使用权，按照法律规定，政府应当给予一定的补偿，但是由于政府收回土地的行为源于贵公司将划拨土地使用权转让给房地产开发公司，且房地产开发公司是由于贵公司的转让才能与获得机会与政府订立土地出让合同，取得土地使用权。因此，对于贵公司让出土地的损失，应当由房地产开发公司补偿，《土地转让合同》约定的相应价款可以视为房地产开发公司对贵公司土地被收回的补偿，应当支付。根据2005年8月1日开始实施的最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件使用法律问题的解释》第十二条：“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并有受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”该司法解释使用于实施后受理的一审案件。因此，按照上述司法解释，贵司与房地产开发公司的合同有效，只是性质为补偿性质的合同，合同中约定的转让费转化为补偿金。