房地产开发项目转让

添加时间：2017年3月8日   来源: 昆明房产与建筑工程律师     http://www.kmfchjzls.com/

由于各种主、客观原因或条件限制，房地产开发不能按预计的进程和方案继续实施，其解决的有效措施和对策之一，就是转让开发项目。所谓房地产开发的项目转让，是指已经获得立项批准的房地产开发项目，在开发公司之间、或者项目公司股东或合作开发的权益人相互之间，或向他人转让其开发项目或项目股权或合作开发权益的行为。房地产开发的项目转让，也是一种交易，但它不是商品房屋的交易，也不是土地使用权的交易，而是开发项目的交易。开发项目的交易主体的情况十分复杂，有开发公司之间的项目转让，也有项目合作开发权益人或项目公司股东之间的项目权益转让，还有向合作开发权益人或项目公司股东之外的第三人的转让。开发项目进行交易时的开发进度，有在操作实践中的前期开发阶段，即在立项批准之初的土地开发阶段实施的，更多的是在项目进入建设阶段实施。至于项目开发在获得商品房屋预售许可时，则不是项目转让，而是房屋转让。
    
    我国法律、法规对房地产开发的项目转让，并无明确的、专门的立法，但在相关的法律、法规中可以找到其相应的法律规范。
    
    我国《城市房地产法》第38条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
    
    （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
    
    （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”此条同时规定了以出让方式取得土地使用权的房地产转让条件。
    
    该法第39条还规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
    
    以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”此条规定的，是以划拨方式取得土地使用权房地产的转让条件。这两条规定针对的是房地产转让。
    
    我国国务院颁发的《城市房地产开发经营管理条例》第21条规定：“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。”第22条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。”这两条规定针对的则是房地产开发项目的转让，而且该条例第22条规定的甚至是地块尚未完成拆迁补偿的开发项目的转让应注意的问题。
    
    因此，本章讨论的房地产开发项目的转让，其合法性并无法律上的障碍，要讨论的只是具体的操作性，也即面对各种方式从事房地产开发项目的转让，当事人应当如何依法规范运作的问题。必须明确：转让项目应办理的手续是主管部门备案，而转让土地使用权则必须经主管部门审批。如果转让的不是项目而是土地使用权，未经批准在法律上就是违反了法律的强制性规定。
    
    第一节 房地产开发项目在开发公司之间的转让
    
    在操作实践中，一个房地产开发项目就在一家开发公司手里，当此公司向彼公司转让开发项目时，房地产开发项目的转让就发生在开发公司之间，这种情况下，此公司的开发项目全部转让给彼公司，可能会发生的矛盾和争议不在转让、受让公司的内部，而在两个开发公司之间。
    
    既然房地产开发项目可以在开发公司之间转让，又因为开发公司之间转让开发项目，往往会发生转让合同性质的争议，所以应当全面审视房地产开发项目转让的条件。我认为这些条件应是：
    
    1、转让方、受让方均应具有房地产开发资格；
    
    2、转让方具有既存之开发项目，并已获得立项批准和土地使用权；
    
    3、转让项目已完成一定量的投资，项目转让时尚未完成动拆迁工作的，动拆迁义务因项目转让而随之转让；
    
    4、项目转让应由原立项等批准部门备案。
    
    按上述条件分析，房地产开发项目转让指向的标的是经立项批准的项目。但操作实践中，由于开发项目转让会涉及到国家税收，尤其是转让方为了避税，往往要求把项目转让行为设计为委托行为，例如把项目转让变为委托动拆迁，使转让所得中的收益变换成实施动拆迁的成本投入。殊不知，往往因为合同性质的变化，或者使用概念的模糊而引起标的巨大的诉讼案件。
    
    本章选用的案例23，原、被告双方签订的是《项目转让合同》，原告将一个地块的剩余开发项目1、2、5、6号房全部转让给被告，但合同的转让款却约定为原告受托进行动拆迁和三通一平工作费用，计费为“总建筑面积54300平方米*2300元/平方米，计人民币12489万元整。”发生纠纷后，原告认为双方签订的是委托动拆迁合同，涉及的是动拆迁费用；而被告则认为双方签订的是项目转让合同，涉及的是项目转让费用，双方各执一词，法院难以评判。本案虽然经项目所在区的有关部门从中调解，最后获得协商解决，但案件所反映出来的有关项目转让合同的性质及争议等问题仍值得引起重视。
    
    第二节 以合伙方式进行合作开发的项目转让
    
    房地产开发项目在两个开发公司之间转让，矛盾和纠纷通常发生在转让和受让公司之间。在操作实践中，以合伙方式运作的房地产合作开发项目的共同权益人之间，或向第三人转让项目权益，其可能发生矛盾和争议，则会表现在一个项目内部共同权益人之间，这种项目转让引起的纠纷，实质是房地产开发项目的权利义务的转让，因为参与项目开发的共同权益人均是项目的权利义务人。在一个合作开发项目的内部，一个权益人向内部的其他权益人，或者向第三人转让其开发权益，因这种合作开发的房地产项目的权益引起矛盾和纠纷时，涉及合作开发权益人之间或与第三人之间的诉讼主体众多，法律关系复杂，案件的疑难状况往往使承办法官难以适从。
    
    处理此类案件，其关键是准确分析合伙方式的房地产合作开发的项目权益转让应符合的条件，我认为应符合如下四个条件：
    
    1、转让须以既有之开发义务为基础；
    
    2、转让须有合法依据（即转让合同），且已有明确的受让人；
    
    3、转让须获得形成房地产合作开发关系的各权益人，包括受让人之间的各方当事人一致同意；
    
    4、受让人须具有房地产开发的资质，并履行相应的变更备案手续。
    
    本章选用的案例24，是一起原审法院判决后，经最高人民法院二审改判的合作开发权益转让案件，也是被最高人民法院民事审判庭收进《最高人民法院民事案件解析》一书中的典型案例。案件是合作建房的三方当事人协议一致，将开发项目转让给受让人，并由四方共同签订转让《协议书》，其争议的焦点是四方协议是否有效？原审法院判决四方协议不生效，而最高人民法院改判四方协议已生效，改判结果导致转让方对总共7500万元的债务不再负连带清偿义务。
    
    本章选用的案例25，则更进一步反映了合伙方式进行房地产合作开发项目的权益转让时会产生的特殊法律问题，也充分反映此类案件的复杂疑难程度。这是一个经一、二审审理的房地产合作开发的项目转让纠纷案，经最高人民检察院抗诉，而由最高人民法院审判监督庭直接再审的程序级别最高的诉讼案。本案涉及到房地产合作开发项目二次转让，第一次转让发生在项目原各共同权益人之间，转让经各共同权益人一致同意，并办理了登记备案手续。而第二次转让则发生在项目原一个权益人向第三人之间的转让，这第二次转让既没有获得其他权益人的同意，也没有经政府登记备案并办理有关手续。由于第二次转让发生争议，当事人起诉时并未要求追加原共同权益人即土地方为第三人，在该第三人没有到案的情况下，最高人民检察院抗诉得以成立，遂引起最高人民法院提起再审，并在追加有关第三人后重新审理并重新调解成功。
    
    这个案件的再审审理，再次证明处理此类案件开发项目权益转让的四个条件对于准确判案的极其重要性。本案自二审判决后的4年多时间里，项目开发仍处于停建状态，最高院再审解决本案的根本办法，仍然是采用新的项目转让办法，在新的受让人同意接盘情况下，使涉及案件的各方当事人协商一致，这同时又再次证明了项目转让对于解决烂尾楼的现实意义。
    
    第三节 以成立项目公司方式进行合作开发的项目转让
    
    房地产开发项目的转让，有一类转让是在合作开发以成立项目公司方式进行的前提下发生的。在项目公司内部的股东之间，以及向股东以外的第三人进行转让时，由于项目公司股东的合作开发权益表现于股东的股权，因此，股东的股权交易往往就代表着房地产合作开发的权益转让。在司法实践中，以股权的收购和兼并方式实施房地产开发项目的转让，引起纠纷后也成为房地产开发项目转让的一类专门的案件。
    
    本章选用的案例26，是一个房地产开发项目在成立项目公司之后，股东并未把计划立项、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等项目开发的合法手续转移给项目公司，也未办理报批备案手续。造成本案项目公司虽然是一个独立法人，在项目开发的权利义务关系方面，只能作为股东的代理人。当发生工程承包人催要工程欠款纠纷时，由于项目开发权益尚未转让，最终法院判决股东和项目公司负连带清偿责任。这个案例对于类似的项目公司只有其名、没有名份，只有“壳”、没有“肉”的不规范运作模式，不能不说是一个严重的教训。
    
    本章选用的案例27是发生在浙江省温州的一个房地产项目以股权方式转让的纠纷案。因某开发地块成立的项目公司的一个股东，以股权转让及股本金增资方式，以3600万元人民币的价格，把自己的股权转让给另一个公司。由于股权转让未获得项目公司其他股东的同意，也没有办理股权转让的批准手续而导致转让无效。而本章选用的案例28，则同样是以公司股权转让方式转让房地产开发项目，因工程承包人催讨工程款引起的诉讼时，承包人要求法院判令转让股权的公司原股东对工程欠款承担连带清偿责任，但由于本案公司股权的转让已办理了外资委、工商登记机关的公司股权变更的审批手续，经法院审理，最终认定本案项目公司股权转让有效，只判决项目公司承担工程欠款的还款义务，公司原股东不负连带责任。
    
    上述两个案件的性质相同，都是以股权转让的方式转让了房地产的开发项目或开发项目的权益，但由于转让的方式及其操作规范不一样，导致的后果也不一样。结论是：合作开发房地产在成立项目公司的前提下，当事人必须在具体运作时严格按照我国《公司法》的有关规定依法规范运作，否则就难以得到法律的保障。
    
    第四节 以各种名义实施的土地使用权转让
    
    以上讨论的都是转让房地产的开发项目，但如果当事人以各种名义转让的并非是开发项目，而是土地使用权，则往往因此而违反国家法律的明确规定而导致合同无效。因为土地使用权的转让应经过批准，未经县级以上人民政府批准，并办理相应手续，土地使用权绝不允许由当事人私下以各种方式实施交易或转让。如果当事人实施了这样的土地使用权转让行为，实质是炒卖土地，其后果是必然受到法律的惩罚。
    
    本案选用的案例29，当事人以参建名义将一个开发项目中的1万平方米住宅转让给案外人，案外人又将上述房屋再转让给他人。双方引起诉讼后，法院经审理后认为：这是以参建为名，让与建设房屋，其本质是非法转让土地使用权。尽管本案的房屋已经建成，法院仍然判决双方的转让协议无效，双方各自返还所得，一方返还参建款，另一方返还已建成的房屋，连同项目内已销售的房屋。本章选用的案例30，则是当事人以联建的名义，将并不属于自己的土地使用权与他人签订《联合组建协议书》，在实际办理计划立项、有关证明时，因无法办理有关手续而引起争议诉到法院。经审理后法院认为这是以联建为名转让划拨土地使用权，双方的联建协议等均无效，判令解除合同并返还已投资金。
    
    上述两个案例说明：当开发项目已经客观存在，当事人如协议转让项目时，其指向标的应是房地产，也即开发的项目，而不能不办理项目转让的审批手续而以各种其它名义转让土地使用权，即以各种方式炒卖土地，如斯，则显然属于违法转让土地使用权，其行为也必然无效。
    
    我认为：房地产开发项目转让，主要表现于房地产合作开发前提下。因为已经有批准的项目，不论项目开发方式是合伙型的联营，还是法人型的联营，伴随这种合作开发的难以为继而出现了项目转让。虽然我国目前尚无专门的立法，但项目转让并不属于法律所禁止的行为。在实践中要解决的主要是操作的规范和获得政府的批准或备案手续，尤其是因为各种不同的项目转让的方式其承担相应的民事责任各不相同，这正迫切需要我们律师必须认真研究，通过律师的非诉讼服务切实解决其操作的严密性和合法性。尽管此类法律服务要求高、难度大，很多情况下要因地制宜根据具体情况采取有针对性的对策，而且往往难以有现成经验可供借鉴，但这毕竟是地产加上房产的综合业务，对于律师而言，巨大的机遇和挑战并存，立法不完善更可由律师的服务来设立合法、有效的“两个人的法律”，使房地产开发项目转让行为纳入规范有序轨道，并为完善国家立法作出我们律师的贡献。