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二手房买卖过程中涉及的户口迁移问题

添加时间:2015年2月15日   来源: 昆明房产与建筑工程律师  Tags: 户口迁移   http://www.kmfchjzls.com/

一、户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴,人民法院不会受理及审理基于二手房买卖合同项下的户口迁移纠纷,公安机关也无权强制要求原房主将户口迁出,故如原房主拒绝配合,则从法律上目前并无有效措施迫使原房主迁出户口
1958年1月9日施行且至今仍生效的《中华人民共和国户口登记条例》规定:“户口登记工作,由各级公安机关主管。公民迁出本户口管辖区,由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记,领取迁移证件,注销户口。
按照上述规定,包括户口的申报及迁出在内的各项户籍管理工作均由公安机关主管,属于公安机关行政管理职责范围。当事人之间基于二手房买卖而涉及户口迁出纠纷并不属于人民法院的主管范围,故人民法院无权受理与户口迁移相关的纠纷。
因户口的迁出需要户主的同意及配合,且需要户主提交相应的审批文件及新的落户地址,在上述条件并不必备且原户主不配合的情况下,公安机关无法强制性地要求原户主将户口予以迁出。

二、原房主拒绝迁出户口,并不影响新房主在该房屋处重新落户
按照户籍管理的基本原则,一套房屋原则上应该只立一个户口,但一个户口中可以有多名成员。我们在做老房拆迁的时候,确实碰到过一套房落有几个户口的情形,但都属于直系或其他近亲属成年后,单独落户的情形。
因二手房买卖过程中存在较多的房屋过户后,原房主拒绝迁出户口或原房主无其他地址可落户的情形,该行为严重影响新房主的户口迁入工作。我们咨询了北京市朝阳区、海淀区、通州区的户籍管理部门,目前可行的操作办法为:如原房主拒绝将户口迁出,新房主仍可将户口迁入该房屋内,原房主的户口在户籍系统里会显示“空挂”,从而解决新房主的落户问题。

三、新房主可以原房主未履行《商品房买卖合同》项下户口迁出义务为由,要求原房主承担相应的违约金
北京市目前现行的二手房买卖合同(建委版)中约定:“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起__日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买受人支付___元的违约金;逾期超过__日未迁出的,自期限届满之次日起,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之__的违约金。”
如房屋买卖的双方当事人在该条款中约定了原房主迁出与房屋相关的户口的期限及对应的违约责任,则该约定合法有效,其能得到法院的支持。
对于新房主而言,如原房主拒绝履行迁出户口的义务,则可以向法院提起诉讼,要求对方支付逾期迁出户口的违约金。
需提请注意的是:新房主的诉讼请求只能要求原房主支付违约金,其不得要求法院判令原房主将户口迁出。

四、原房主未迁出户口可能存在的法律风险
严格意义上分析,在新房主户口可以迁入其所购买的房屋的情况下,原房主户口未迁出对新房主而言法律风险并不大,但以下两点需提请注意:
北京市部分重点学校对学区房的户口迁入时间及适龄儿童上学指标的使用有较为严苛的要求,如原房主的子女户口仍在该房屋内且先于新房主的子女达到入学年龄,则可能会影响到新房主子女的入学问题。
如新房主拟再次出售房屋,则新的买受人通常会要求新房主将房屋内所有的户口予以迁出,而新房主只能将其自身的户口迁出,其无能力迁出原房主的户口,
但原房主的户口未迁出仍然会被认定属于违约行为,届时新买受人可以向新房主索赔。除非新房主与新买受人约定,原房主的户口迁出不属于其合同义务范围。




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