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云南 昆明

房地产合同的效力 房屋买卖合同纠纷解决的方式有哪些

添加时间:2022年10月17日   来源: 昆明房产与建筑工程律师  Tags: 房地产合同的效力,房屋买卖合同纠纷解决的方式有哪些   http://www.kmfchjzls.com/

  刘荣广律师,昆明房产与建筑工程律师,现执业于云南天外天律师事务所,以扎实的专业知识为基础,以严格的服务制度为保障,以良好的社会关系为通道,以娴熟的职业技能为手段,竭诚为境内外客户提供优质、高效的法律服务。秉承 “受人之托,忠人之事”的原则,赢得了广大委托人的信任,始终把当事人合法利益最大化作为目标。

  

房地产合同的效力

房地产合同具有哪些法律效力无效的房地产合同该如何处理请看全文报道。

一、房地产合同的效力

合同的效力就是合同的法律约束力,是指法律赋予依法成立的合同具有约束各方当事人的强制力。当事人订立合同是一种经过合意的民事行为,如果符合法律规定的条件,就是一种民事法律行为,在法律上产生约束力。《民法通则》第55条规定:民事法律行为应当具备下列条件:行为人具有相应的民事行为能力;意思表示真实;不违反法律或者社会公共利益。也就是说,订立合同的行为如果符合上述条件就是民事法律行为,就在产生了法律上的约束力,否则不产生法律效力。

不产生法律效力的合同为无效合同。1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》规定合同无效的条件是:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;恶意串通,损害国家、集体或第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。因无效合同所取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的。

房地产合同是众多合同中性质较为特殊的一类合同,此类合同的订立不仅要遵守《民法通则》,《合同法》的规定,还应当到有关土地管理部门、房产管理部门办理相关批准、登记手续,这样合同才能产生法律效力。

二、无效房地产合同的处理

《合同法》第56条规定:“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律拘束力。”第58条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价被偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的。”

无效的房地产合同也应按上述规定来处理。概括起来,法律对无效合同的处理主要是:返还财产或折价赔偿;赔偿损失。对于非过错方也需承担一定的法律后果,但在具体处理上,应遵循以下原则。

公平原则

房地产开发经营活动是一种民事活动,《民法通则》第4条规定:民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。在对无效房地产合同的处理中,也应贯彻这一原则。比如因未办理房屋租赁许可证而导致租赁合同无效时,租赁关系无效,承租方应将房屋交还出租方,并且有过错的出租方仍应赔偿承租方的损失。但是这里有一个不可忽略的情节,承租方既便没有过错,但其确实也使用了出租方的房屋,属实际受益人,应考虑让无过错的承租方支付实际使用房屋的租金,才比较公平合理。

避免累讼原则

房地产合同纠纷案件中往往存在多种法律关系,对一种法律关系认定无效后,会影响到其他的法律关系,因此,在无效房地产合同的处理上可以考虑尽可能全面协调,减少诉讼程序。比如在确权案件中同时存在房屋抵押关系和房屋买卖关系,如果认定买卖关系有效,抵押关系无效,这种处理若不存在返还房屋或赔偿损失的问题,应责令有关当事人中止他项权利登记备案,以保证买卖关系的确认。

温馨提示: 《民法典》自2021年1月1日起正式施行,《婚姻法》《继承法》《民法通则》《收养法》《担保法》《合同法》《物权法》《侵权法》《民法总则》同时废止。如果您涉及《民法典》规定的合同问题# 点击这儿#进行查看!若需帮助可#咨询合同纠纷律师#

房屋买卖合同纠纷解决的方式有哪些

纠纷的解决方式

1、房地产分离出卖。

由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。

2、产权未登记过户。

房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则,房屋买卖合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,并将房屋交付买方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。

3、产权主体有问题。

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。

4、侵犯优先购买权。

房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。所以同等条件,主要是指房价同等,还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

5、单位违反规定购房。

机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县以上人民政府批准。单位违反规定,购买私房的,该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房,产权也登记在个人名下,但实际上是单位出资,作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等,这种情况属于单位变相购买私房,该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴,廉价购买或建造的城市私有房屋,需要出卖时,只准卖给原补贴单位或房管机关,否则也无效。

6、价格欺诈,显失公平。

买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关同意后才能销售。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故翻悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在销售后发现内在质量问题的,买受人可要求同出卖人重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉。

7、非法转让。

根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产不得转让:

以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的;

以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的;

司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

依法收回土地使用权的;

共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

权属有争议的;

未依法登记领取权属证书的;

法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

如果房屋买卖合同纠纷要进行解决,不知道怎么解决可以来问问律师。

温馨提示: 《民法典》自2021年1月1日起正式施行,《婚姻法》《继承法》《民法通则》《收养法》《担保法》《合同法》《物权法》《侵权法》《民法总则》同时废止。如果您涉及《民法典》规定的房产问题# 点击这儿#进行查看!若需帮助可#咨询房产纠纷律师#




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